Tranh chấp đất đai trong quá trình mua bán và sử dụng đất giải quyết như thế nào?
HỎI:
Xin chào luật sư, tôi xin hỏi một vấn đề như sau: Gia đình tôi có mua đất của người chú họ thông qua giấy tờ viết tay vào năm 2005. Sau khi mua đất đã xây dựng công trình kiên cố trên đất và sử dụng ổn định, lâu dài từ đó cho đến nay. Cho đến thời gian gần đây, khi gia đình tôi thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên bán lại trở mặt, không thừa nhận việc mua bán đất với gia đình tôi mà nói rằng chỉ cho gia đình tôi ở nhờ. Sau đó còn làm đơn thư khiếu nại đến UBND xã yêu cầu gia đình tôi trả lại đất.
Vậy xin hỏi trong trường hợp này gia đình tôi nên xử trí thế nào?
ĐÁP:
Theo như thông tin bạn cung cấp, năm 2004 hai bên đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, tại thời điểm này Luật đất đai 2003 đang có hiệu lực pháp lý. Căn cứ theo khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2003:
| “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”. |
Như vậy, nếu hợp đồng chyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực thì giao dịch đó vô hiệu do vi phạm điều kiện hình thức. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Lúc này, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.“Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”.
Tuy nhiên, trong trường hợp này, gia đình bạn sau khi nhận chuyển nhượng đã tiến hành xây dựng công trình trên đất, bên bán không hề có ý kiến về việc xây dựng nêu trên, mặt khác gia đình bạn cũng sử dụng đất ổn định, lâu dài mà không phát sinh tranh chấp với các hộ liền kề. Vì vậy, chúng ta có thể áp dụng Mục 2.3.a và Mục 2.3.b.3 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng viết tay vẫn có hiệu lực pháp lý. Cụ thể, Mục 2.3.a Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
|
a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.” |
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức hợp đồng, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
=>> Như vậy, căn cứ vào hiện trạng công trình trên đất, bạn có thể khởi kiện đến TAND cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình bạn và chú có hiệu lực pháp luật. Khi hiệu lực hợp đồng được công nhận bởi một quyết định, bản án của Tòa án, gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Tranh chấp phát sinh trong giao dịch mua bán đất đai là một trong những tranh chấp diễn ra phổ biến trong cuộc sống nhưng cũng rất phức tạp và khó xử lý. Vì vậy, nếu Quý khách có những thắc mắc cần tư vấn về vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai, vui lòng liên hệ với luật sư của Công ty Luật TNHH ANP qua Hotline 0912 772 008 để được hỗ trợ chi tiết.
Có thể bạn quan tâm:
