Các điều cần biết khi khởi kiện tranh chấp đất đai

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo tại Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 Tranh chấp đất đai được hiểu là: là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Tuy nhiên, không phải loại tranh chấp nào liên quan đến đất đai cũng là tranh chấp đất đai và áp dụng Luật đất đai để giải quyết. Những tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất,…không phải là tranh chấp đất đai mà thuộc sự điều chỉnh của luật dân sự và các luật liên quan. Những tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, bao gồm cả tranh chấp xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề, tranh chấp giáp ranh….

2. Phải hòa giải Tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi nộp đơn khởi kiện.

Theo quy định của Luật đất đai, yêu cầu đối với thủ tục tiền tố tụng là hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện vụ án. Đây là thủ tục bắt buộc và đặc thù của hồ sơ vụ án tranh chấp đất đai cần phải thực hiện, nếu không sẽ bị trả lại đơn khởi kiện tại Tòa án. Pháp luật luôn ưu tiên cho các bên tự hòa giải tranh chấp đất đai, nếu không tự hòa giải được thì căn cứ khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì gửi đơn đến UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015”

Đối với những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.

=> Như vậy, tranh chấp đất đai để xác định ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND nơi có đất.

3. Chuẩn bị tài liệu, căn cứ khởi kiện theo pháp luật

Khi khởi kiện, người khởi kiện tất nhiên phải có lý lẽ, căn cứ cho rằng mình được bảo vệ và thắng kiện. Tuy nhiên, cần xem xét khả năng thắng kiện và được tư vấn kỹ lưỡng về hồ sơ tranh chấp đất đai. Vì nếu nguyên đơn thua kiện sẽ phải đóng tiền án phí và tốn thời gian vào việc tranh tụng tại Tòa án.

Để vụ án có căn cứ pháp luật, nguyên đơn nên chủ động thu thập chứng cứ, giao nộp chứng cứ cho tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ pháp luật.

Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: Đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Tòa chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp quy định.

4. Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Khi nghiên cứu vụ án cần xác định được tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án để nộp đơn đúng tòa án giải quyết vụ án. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền của Toà án được xác định theo: Thẩm quyền theo loại việc, thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ.

Bước 1: Cần xác định thẩm quyền theo loại việc

Tức phải xác định loại tranh chấp mà bạn đang gặp phải có thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án hay không. Căn cứ quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án nhân dân.

Bước 2: Cần xác định thẩm quyền theo cấp xét xử

Ở Việt Nam có các cấp xét xử: Tòa án cấp huyện, Tòa án cấp tỉnh, Tòa án cấp cao, Tòa án tối cao. Theo quy định tại điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toàn án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp mà có đương sự hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.

Bước 3: Cần xác định thẩm quyền theo lãnh thổ

Theo quy định tại Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Như vậy, thường những tranh chấp đất đai người dân sẽ nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang xảy ra tranh chấp (Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

5. Án phí khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Khi khởi kiện tranh chấp đất đai, cần lưu ý các quy định về tính án phí khi giải quyết vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án. Theo đó sẽ có sự phân chia vụ án dân sự không có giá ngạch và vụ án dân sự có giá ngạch.

- Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.

- Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Tham khảo danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai.

6. Thời gian khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài

- Thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy định theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, theo đó:

• Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể:
• Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

• Thời hạn đưa vụ án tranh chấp đất đai ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).
• Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;
• Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

Quý khách có những thắc mắc cần tư vấn về vấn đề khởi kiện tranh chấp đất đai, vui lòng liên hệ với luật sư của Công ty Luật TNHH ANP 0912 772 008 để được hỗ trợ chi tiết.