Tranh chấp hợp đồng bất động sản giải quyết như thế nào?

Mua bán bất động sản là một giao dịch đặc thù, phức tạp với giá trị tài sản lớn nên việc phát sinh tranh chấp là rất phổ biến. Điển hình là tranh chấp do một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, vi phạm thỏa thuận hợp đồng, phạt cọc hợp đồng, giao dịch không có hiệu lực do lập bằng giấy tờ viết tay,…

Bài viết này sẽ cung cấp những thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản và đưa ra hướng giải quyết cơ bản khi gặp phải những trường hợp trên.

1. Điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực

Về bản chất, Hợp đồng mua bán bất động sản là một giao dịch dân sự nên nó phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Về điều kiện hình thức, hợp đồng mua bán bất động sản phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật.

Ngoài các điều kiện cơ bản nêu trên, hợp đồng mua bán bất động sản còn phải thỏa mãn các điều kiện của pháp luật chuyên ngành, được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật đất đai 2013:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Hiệu lực của hợp đồng mua bán được xác định từ thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký vào sổ địa chính.

Căn cứ từ cơ sở các điều kiện nêu trên để xét hợp đồng mua bán bất động sản có phát sinh hiệu lực pháp luật hay không.

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản

Khi phát sinh tranh chấp trong hợp đồng mua bán bất động sản, trước hết các bên nên giải quyết bằng con đường hòa giải. Các bên có thể lựa chọn phương án tự hòa giải hoặc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.

Tuy nhiên, tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai không phải tranh chấp bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải cơ sở. Cụ thể, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Như vậy, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên được khởi kiện luôn tại Tòa án nhân dân.

3. Trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản tại Tòa án

3.1. Hồ sơ khởi kiện

Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu;

- Giấy tờ chứng thực cá nhân của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

- Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm: Hợp đồng chuyển nhượng; Hợp đồng đặt cọc; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Văn bản xác nhận việc giao nhận tài sản;…

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

3.2. Nộp hồ sơ khởi kiện

Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện:

- Nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân.

- Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

- Nếu không biết nơi cư trú, làm việc của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết (theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Hình thức nộp: Người khởi kiện nộp theo 1 trong 3 hình thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án;

- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

- Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận hồ sơ khởi kiện, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Sau khi thụ lý vụ việc, Tòa án sẽ tiến hành các biện pháp nghiệp vụ cần thiết thu thập, làm rõ các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án để xét xử.

Trường hợp Quý khách hàng có tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán bất động sản có thể yêu cầu sự hỗ trợ từ các luật sư chuyên môn của Công ty Luật TNHH ANP - Hotline: 0912 772 008

CÔNG TY LUẬT TNHH ANP:

- VP Hà Nội: Tầng 5, Tòa N07, Trần Đăng Ninh, P. Dịch Vọng, Q. Cầu Giấy, TP. Hà Nội

- VP Hồ Chí Minh: Tầng 1, Số 232 Nguyễn Thị Minh Khai, P. Võ Thị Sáu, Q.3, TP.HCM

- Hotline:0912 772 008

- Email: congtyluatanp.hcm@gmail.com