Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn và giao dịch liên quan tới quyền sư dụng đất là loại giao dịch phổ biến. Vậy khi thực hiện giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất cần chú ý những vấn đề gì? Quy định pháp luật như thế nào?

Sau đây, dưới góc độ nhìn nhận của Luật sư chuyên môn tại Công ty Luật TNHH ANP sẽ giúp bạn đọc làm rõ những vấn đề trên.

- Luật Đất đai 2013;

- Bộ luật Dân sự 2015;

- Văn bản pháp luật khác có liên quan.

Đối với việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và mua bán đất nói riêng đều phải đảm bảo những điều kiện nhất định. Cụ thể:

Về quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

+ Đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

+ Không có tranh chấp;

+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Về người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc một trong những trường hợp sau:

- Thực hiện giao dịch thuộc các trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Là tổ chức kinh tế đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Chủ thể không trực tiếp sản xuất nông nghiệp đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.

Do quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, và việc mua bán cần đảm bảo những điều kiện nhất định, vì vậy, khi thực hiện mua bán đất đai, các bên cần tìm hiểu về những thông tin sau:

- Thông tin về quy hoạch.

Về nguyên tắc, việc thực hiện các quyền đối với những thửa đất thuộc quy hoạch sẽ bị hạn chế, bao gồm quyền chuyển nhượng.

Trên thực tế, không ít trường hợp do không tìm hiểu thông tin kĩ càng, dẫn đến việc trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được.

- Thông tin về tranh chấp.

Như đã nói ở trên, đối với đất đang có tranh chấp thì không thể thực hiện chuyển nhượng.

Do đó, người mua cần tìm hiểu kĩ thông tin về tranh chấp đất, đặc biệt các tranh chấp về ranh giới, ngõ đi chung,... thông qua hàng xóm của thửa đất hoặc tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Thông tin vay nợ thế chấp.

Trên thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất.

Đặc biệt khi người bán không thể trả hết nợ dẫn đến ngân hàng thực hiện phát mại tài sản.

Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu thông tin của người giao dịch với mình, cũng như thực hiện đầy đủ giấy tờ, tài liệu để thực hiện công chứng, sang tên sổ đỏ để việc chuyển nhượng diễn ra suôn sẻ, nhanh chóng.

Lưu ý:

Sau khi giao kết hợp đồng, bên nhận mua nên nhanh chóng thực hiện việc sang tên. Bởi lẽ, đối với giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hồ sơ chuyển nhượng đất nói chung và hồ sơ mua bán đất nói riêng cần có những tài liệu sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính và 02 bản photo có chứng thực) (nếu có).

- Bản sao chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên tham gia giao dịch. (02 bản có chứng thực)

- Sổ hộ khẩu các bên tham gia giao dịch. (02 bản có công chứng)

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân) của các bên tham gia giao dịch. (02 bản có công chứng)

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.(02 bản có công chứng)

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)

- Tờ khai đăng ký thuế (01 bản chính)

- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Căn cứ vào hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Các loại phí phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Lệ phí trước bạ;

- Thuế thu nhập cá nhân;

- Các loại phí khác theo quy định pháp luật.

Cách xác định mức thu của các loại phí, lệ phí; bạn đọc có thể xem tại đây.

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ sử dụng đất nộp lại biên lai cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp bạn đọc còn có thắc mắc, vấn đề chưa rõ cần giải đáp, vui lòng liên hệ qua Hotline: 0912.772.008 để đặt câu hỏi, trao đổi trực tiếp với luật sư của chúng tôi.

Thông tin liên hệ công ty Luật TNHH ANP:

VP Hà Nội: Phòng 903 Tòa N07, Trần Đăng Ninh, P. Dịch Vọng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội

VP Hồ Chí Minh: Phòng 1103 Tòa nhà Indochina, số 4 Nguyễn Đình Chiểu, P. Đa Kao, Quận 1, TP.HCM

SĐT: 0912 772 008

Email: congtyluatanp.hcm@gmail.com