Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng đất

Trong thời gian gần đây, cơn sốt đất lại quay trở lại, thị trường chuyển nhượng nóng hơn bao giờ hết. Tuy nhiên không phải nhà đầu tư nào cũng nắm bắt tường tận các nghĩa vụ tài chính phải nộp với Nhà nước khi mua bán đất. Bài viết này sẽ trang bị cho Quý vị các thông tin cụ thể về thuế, phí, lệ phí phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.

1. Thuế thu nhập cá nhân

1.1. Người có nghĩa vụ nộp thuế:

Theo quy định, người có thu nhập từ việc chuyển nhượng (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Vì giao dịch chuyển nhượng đất cũng là một dạng của giao dịch dân sự, các bên có quyền thỏa thuận những nội dung mà pháp luật không cấm nên các bên có thể thỏa thuận để bên mua chịu trách nhiệm nộp thuế.

1.2. Mức thuế phải nộp:

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định theo công thức:

Giá chuyển nhượng là giá thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

1.3. Hồ sơ khai thuế TNCN

Khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định hồ sơ khai thuế TNCN cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất như sau:

  - Tờ khai thuế TNCN (Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm Thông tư 92/2015/TT-BTC);

  - Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;

  - Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản;

  - Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân).

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng. Thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế TNCN là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

2. Lệ phí trước bạ

2.1. Người có nghĩa vụ nộp lệ phí

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, người có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, khoản 1 Điều 2 đã quy định nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Như vậy, bên mua có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ.

2.2. Mức lệ phí phải nộp

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì áp dụng bảng giá của UBND cấp tỉnh.

2.3. Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm:

  - Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm Nghị định 140/2016/NĐ-CP;

  - Các giấy tờ chứng minh tài sản thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Hồ sơ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND cấp tỉnh, mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau. Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

KẾT LUẬN:

Như vậy, giao dịch chuyển nhượng nhà, đất sẽ làm phát sinh trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ với bên mua và bên bán, trừ trường hợp được miễn và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Bài viết đã cung cấp cụ thể cho Quý vị các loại thuế phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cách tính thuế khi chuyển nhượng nhà đất. Đây là nghĩa vụ tài chính bắt buộc được quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật vì vậy việc nắm rõ các khoản thuế, phí, lệ phí nêu trên sẽ đảm bảo việc thực hiện trách nhiệm của mình với Nhà nước khi mua bán nhà, đất.

Thông tin liên hệ công ty Luật TNHH ANP:

VP Hà Nội: Phòng 903 Tòa N07, Trần Đăng Ninh, P. Dịch Vọng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội

VP Hồ Chí Minh: Phòng 1103 Tòa nhà Indochina, số 4 Nguyễn Đình Chiểu, P. Đa Kao, Quận 1, TP.HCM

SĐT: 0912 772 008 - 0912 660 002

Email: congtyluatanp.hcm@gmail.com