Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa.

Hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý. Vậy, trong những trường hợp này Tòa án có công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Trả lời:

- Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2013, Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, như sau:

“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

- Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2024, Điều 146 của Luật này quy định:

“Điều 146. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật này.

3. Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.”

=> Như vậy, trong trường hợp nêu trên, Tòa án chỉ công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự khi thửa đất đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hoặc khoản 1 và khoản 3 Điều 146 Luật Đất đai năm 2024. Nếu thửa đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hoặc khoản 2 Điều 146 Luật Đất đai năm 2024 thì Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

Công ty Luật TNHH ANP:

- VP Hà Nội: Tầng 5 Tòa N07, Phố Trần Đăng Ninh, P. Dịch Vọng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội

- VP Hồ Chí Minh: Tầng 1, Số 232 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 6, Quận 3, TP.HCM

- Hotline: 090.360.1234

Chia sẻ:

Để lại thông tin tư vấn

Điểm i khoản 2 Điều 97 BLTTDS 2015 (Xác minh, thu thập chứng cứ) có quy định “các biện pháp khác theo quy định của Bộ luật này” cần được hiểu như thế nào?

Khoản 5 Điều 96 BLTTDS 2015 quy định đương sự phải sao gửi tài liệu, chứng cứ hoặc thông báo về tài liệu, chứng cứ cho đương sự khác, nếu đương sự không thực hiện thì xử lý như thế nào?

Việc ủy quyền tham gia tố tụng của UBND, Chủ tịch UBND trong vụ việc dân sự có yêu cầu hủy quyết định cá biệt có phải thực hiện theo khoản 3 Điều 60 Luật TTHC 2015 không?

Qua nghiên cứu hồ sơ thì Kiểm sát viên làm thế nào để biết vụ án có người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự?

Người bị kiện là cơ quan, tổ chức đã bị giải thể hoặc phá sản trước khi Tòa án thụ lý vụ án nhưng người đại diện của cơ quan, tổ chức bị kiện vẫn nhận trách nhiệm trước người khởi kiện

Kiểm tra viên có được tham gia phiên tòa cùng Kiểm sát viên không?

Khoản 8 Điều 58 BLTTDS 2015 quy định Kiểm sát viên có nhiệm vụ, quyền hạn “yêu cầu, kiến nghị cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xử lý nghiêm minh người tham gia tố tụng vi phạm pháp luật”