Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hỏi: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Toà án giải quyết tài sản thế chấp như thế nào?

Đáp:

- Theo khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

=> Như vậy, tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất thì không đủ điều kiện để giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Toà án xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu khi có yêu cầu.

- Trường hợp khi ký kết hợp đồng thế chấp, quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn thời hạn sử dụng nhưng khi giải quyết tranh chấp thì hết thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án cần có văn bản đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho biết quyền sử dụng đất đã thế chấp này có được gia hạn hay không. Nếu quyền sử dụng đất được gia hạn mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì Tòa án công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tiếp tục xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật. Nếu quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được gia hạn thì Tòa án xác định hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và tuyên bố chấm dứt hợp đồng thế chấp theo khoản 5 Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015.